住宅購入、頭金は2割程度を目標に

金融機関や不動産業界に長く携わってきた人でしたら、住宅を取得する際の頭金は、総支出額の2割程度という認識が一般的だと筆者は考えています。

これは、万が一、収入が減っても、住まいを売って借入金をすべて返済できるようにしておくべきだと考えられていたからです。

新築マンションは一般に、買った直後から価格が下がります。かつては20年程度で半分程度の価格になるといわれていましたので、頭金を20%程度にすれば、住宅ローン債務残高よりもマンション売却による手取り額のほうが常に大きくなるようにできたのです。
しかし、13年以降、中古住宅価格は上昇を続けてきました。当時、新築マンションを買った人の中には、買ったときと変わらない価格で売られていると感じる人もいるでしょう。

国土交通省の不動産価格指数（全国のマンション）をみても、13年1月の価格指数に対して、21年7月は1.64倍になっています。こうしたことから、頭金を少なくしても、返済できなくなってしまうという問題が顕在化しなかったのです。

しかし、今後もこのまま上昇傾向が続くとは考えにくいでしょう。現場からはこの秋以降、中古マンション価格の上昇傾向が弱まっているとの声も聞こえてきます。

筆者が東日本不動産流通機構の成約データについて調査した結果も、今年1月以降、10月に初めて成約価格は微減となっているのです。

もし、今後、マンション価格が横ばい傾向となるならば、経年によって価格は下がるはずです。

まずは、21年1月以降の中古マンション成約データから、築年数ごとにどの程度価格が異なるかを調査し、経年による値下がりの姿をグラフ化してみました。

そのうえで、5000万円の新築マンション（諸経費は別途250万円）を頭金250万円（諸経費相当額）の場合と、頭金1250万円（諸経費＋売買金額の20%相当額）の場合で残債務がどのように推移するかをみてみます。東日本不動産流通機構に登録された中古マンション成約データから筆者が推定した中古マンション価格から仲介手数料3.3%相当額を控除した額を売却手取り額とし、残債務は金利が年0.4%、35年元利均等返済とした場合です。

売却手取り額よりも残債務の線が下にあれば、住宅ローンは完済可能ということになります。

頭金250万円の場合は17期までローン債務残高のほうが売却手取り額より大きいという結果になっています。

つまりこの17年間で収入が大きく減少し、毎月の返済ができなくなった場合、住まいを売却してもローンを返済しきれないという事態を招く可能性があることになります。

一方、頭金1250万円の場合はそのようなことはおおむね発生しないという結果になっています。

今後もマンション価格が上昇し続けるかどうかはわかりません。

ただ、先の不動産価格指数をみても、13年1月を1としたとき、08年から12年12月までの期間は、最大1.013、最低で0.919と大きな変動がみられなかったものの、その後、21年7月には1.64まで価格は上昇したのです。

価格の上昇がずっと続くということは、マネーの価値が落ち続けて資産インフレが永続する、供給が永続的に減るか需要が永続的に増えるといった状況にならない限り実現しませんので、どこかのタイミングで調整局面が訪れるはずです。

住まい購入を検討する場合は、ここ数年のマンション価格トレンドに左右されず、頭金2割を目標にしたほうが安全だと思います。