マンションは売り時はいつ？売却のタイミングを判断する8つの基準

上述したように、マンションの売り時を見極めるには社会情勢や景気を理解することが大切です。
同じ条件のマンションでも、景気が悪化して相場が下がっている時期よりも、景気が良く相場が上がっている時期のほうが高い値段で売れる可能性が大きいでしょう。
ここ30年はバブル崩壊やリーマンショック、東日本大震災、東京オリンピックなど様々な大きな出来事をきっかけにマンション市場の相場は変化してきました。
現在の社会情勢や景気がどうなっているのかを把握しながら売り時を判断しましょう。

マンションは現金で購入できることが少ない高価な買い物です。

そのため住宅ローンを利用する人は多いでしょう。そこで関係してくるのが金利相場です。金利がどれくらいかかるかで、ローンの返済総額は大きく変わることになります。
例えば金利がわずか1％下がるだけでも、返済総額は100万円前後下がることもあります。

金利が下がれば返済は楽になり、普段の生活にも余裕が持てるでしょう。

つまり、住宅ローンの金利相場は購買欲を左右するといっても過言ではありません。
金利相場が低い時期はマンションの購入に適したタイミングといえます。
中でも購入者が増えやすいのは、普段から経済状況の影響を受けにくい郊外や地方のマンションです。そのため、地方や郊外のマンションは売却価格が高騰しやすくなります。

つまり、郊外や地方の場合は金利相場が下がったときが売り時といえるでしょう。

金利相場は景気からも判断できます。好景気であれば金利相場は低く、不景気であれば金利相場は高くなります。

建物は築年数の経過にともなって不動産としての資産価値が下がるのが一般的です。
マンションも同様で、築年数は売却価格に大きな影響を及ぼします。新築から年数が経つに従い、外壁や水回りなどさまざまな部分に劣化が見られるようになります。

外観が古めかしい雰囲気になれば、それだけ価値が下がることも多いでしょう。
間取りも少しずつ時代にそぐわないものになっていきます。

使用する建築材料に至っても同じです。

色調や材料にもそのときどきのトレンドがあり、古くなれば人気も落ちやすくなります。
また、築年数の下落率は経済状況が反映されやすいのも特徴です。
新築で購入したばかりのマンションには相応の価値があります。

しかし、購入して数年ほどで資産価値が下がるのが特徴です。

その後も年数の経過にともない価値が下がっていくものの、下落率は少しずつ安定していきます。マンションの寿命は47年というのが通説です。

ただし、これは法定耐用年数からいわれているもので、マンション自体が住めない状態になるわけではありません。

税務上の処理を行ううえで47年という築年数が一つの区切りになっているというだけの話です。
マンションの価格には土地代も含まれています。

地価にも変動はありますが、建物とは違い大きく資産価値が下がるということはありません。

そのため、築年数が古いマンションであっても価値がなくなることはないのです。

売却した際の利益にかかる譲渡所得税の税率も売り時を判断する一つの基準です。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。

　　　　所有期間　           　所得税　  住民税　  復興特別所得税　　合計
5年以下（短期譲渡所得）　30%　　   9%　　　　 0.63%　　　       39.63%　

  5年超（長期譲渡所得）　   15% 　  　5% 　　　　0.315%　　　     20.315%

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に該当し、税率は約40%です。
一方、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得となり、約20%まで下がります。
税率が約半分になるため、あと数か月待てば所有期間は5年超になるといった方は、そのタイミングで売却できるように売却時期を設定しても良いかもしれません。
ただ、譲渡所得税に関しては特例や控除など様々な措置が取られています。
特例を利用できる条件にある場合は、所有期間の5年超を待たずに売却しても税金がほとんどかからないケースも多いでしょう。

マンションの周辺環境も売り時を判断するための大きな基準です。
マンション周辺に駅やショッピングモールなどの開発予定があれば、マンションは高値で売れやすくなるでしょう。
周辺が開発され人口が増えてマンションの需要が高まると、売却相場も上昇傾向になるからです。
反対に周辺の大学や大企業のオフィスが移転して人口が減少してしまうと、マンションの需要が減り、売れにくくなります。
火葬場や風俗店などの嫌悪施設の建設予定がある場合も、周辺環境の印象が悪くなり、なかなか買い手が見つからないかもしれません。
また類似したスペックのマンションが近くに集まっている場合、売り時を逃すと売却価格の値下げ競争になってしまう可能性があります。
将来的に売却を考えている方はなるべく早めに動き出した方が良いでしょう。

マンションの売り価格は1年を通して大きな変化はありません。
そのため、季節によって価格の跳ね上がりが期待できることはほぼないでしょう。

その代わり、季節で売り時を判断することはできます。

不動産には売りやすい時期というものがあります。
例えば子どもの入学や進学の時期などは住み替えしやすく、買い手がつきやすいタイミングの一つです。買い手が個人か法人かによっても、売れる時期は異なります。

法人の場合であれば決算時期である3月が一つの狙い目と考えておくといいでしょう。

不動産のような資産の取得には決算時期を選ぶ企業は多いものです。
個人であれば子どもの学校や仕事の異動などの他に、年内に引っ越しをしたいと考える人は多い傾向が見られます。ですから、個人なら12月も売却しやすい時期といえます。
このようにマンションには売却に適した時期があり、判断を誤ってしまうとなかなか売れないことも珍しくはありません。
売り物件として出しても買い手が一向につかないとさまざまな弊害が出てきます。

何か問題があるのではないかと誤解されることもありますし、広告の登録が抹消する場合もあるので慎重に決めましょう。

購入者が買いやすいタイミングを逃してしまうと、次のタイミングまで売れない可能性は強まります。
売却の目標時期を設定したら、その数ヶ月前には準備を始めておくことがポイントです。

マンションの大規模修繕の直後は、マンションが売れやすい傾向にあります。
大規模修繕とは、住民が毎月積み立てた修繕費で行うマンションの外壁や共有部分の修繕工事のことです。
大規模修繕後はマンションの見た目が綺麗になり、不具合や損傷も修繕されるため物件の印象がアップします。
マンションの大規模修繕時期が近い場合は、時期を調整して修繕工事後に売り出すとスムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。

個人のライフイベントもマンションの売り時を判断する大切な基準です。
転勤や子どもの進学、定年退職などをきっかけにライフスタイルが大きく変わることは少なくありません。
住環境は生活の質に大きな影響を及ぼします。
年度の切り替わりや子どもが独立したタイミングなど、個々の事情に合った適切な時期に売却することで、スムーズに新生活をスタートさせることができます。
マンションの売り時を判断する際には、高く売却できるかどうかだけでなく、個人のライフイベントのタイミングも重要な要素として考慮に入れましょう。