不動産売却の価格相場の5つの調べ方！成約事例の調べ方はこんなに簡単！

不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れを知ることで全体像を把握しましょう。

一般的には不動産の査定を依頼したら、自分の査定価格が相場とどのぐらい違うのか確認したうえで、納得して不動産会社と契約します。

売却開始したら、ほとんどの手配は契約した不動産会社が対応してくれます。

ただし、注意しないと騙されかねないポイントがあります。詳しく見てみましょう。

1.売却査定依頼前の準備と注意点

まずは、売却査定の事前準備をしておくことが大切です。購入時の図面集やパンフレットや登記簿謄本などを、事前に準備しておきましょう。
また、売主は家を売る理由をはっきりとさせることが必要となります。

「新しい家に住み替える」「転勤による引っ越し」「住宅ローンの支払いが厳しい」など、家を売却する理由はさまざまです。

不動産会社が売却前に一番知りたいのは、家を売る動機になります。

よって、家を売る動機や理由がはっきりしていることで、その目的にあわせて不動産会社も動こうとします。
つまり、ただ何となく家を売るのではなく、動機や理由がはっきりしているなかで売却活動を行うことで、

いたずらに売却期間が延びることや意図せず大幅な値引きを強いられることを防止します。
よって、家を売る理由をはっきりとさせておき、それを不動産会社にしっかりと伝えることが、売却査定依頼前の主な注意点になります。

2.売却査定とその注意点

次に、売却査定時の注意点になります。
まず、不動産の査定は1社のみではなく複数社（3社程度）に行うことが注意点となります。

理由は、1社のみであると相場観が掴みにくく、その1社が著しく高値査定の場合、売却できないことや大幅な値引きなどにより損する可能性が高いからです。
次に、不動産会社の査定に頼らず、自分でも周辺や同じマンション内で売り出し事例があるかを確認するのも良いでしょう。

相場観などを事前に掴むことで、不動産会社からの査定報告の際に役に立つはずです。

よって、これが二つ目の注意点です。
三つ目の注意点は、査定額が住宅ローンの残債額を上回る若しくは上回らなくても自己資金でローンを完済できないと売却が原則できない、ということです。

4.売出し価格を決めるときの注意点

売却査定によって不動産会社から提案された価格を精査し、最終的な売り出し価格を決定したら、それを不動産会社へ伝えます。

最終的な値付けをするのは、売主であるあなた自身だということを、肝に銘じておきましょう。

複数の不動産会社と契約する場合も、売出価格は必ず統一し、途中で値段を変える時も全ての会社に同じタイミングで情報を伝達するようにしましょう。
一つ目の注意点は、売却価格を決めるのは売主本人となりますが、著しく高い値段を付けないことです。

売り出し価格は、査定によって不動産会社から提案された価格を元に決定していきます。

仮に高値チャレンジをするとしても査定額の105％程度までが望ましくなります。

相場を逸脱するような売却価格は、市場で敬遠され無駄に売却期間を延ばすだけです。

また、売却期間が延びれば売れていない物件とレッテルが貼られ、大幅な値引き要求や売却価格の見直しがあり、結果損してしまうケースも少なくありません。
また、二つ目の注意点は複数の不動産会社と契約する場合も、売出し価格は必ず統一し、途中で値段を変える時も全ての会社に同じタイミングで情報を伝達することになります。

一般媒介契約の場合には、売主がケアするポイントが多くあります。

5.売却活動を開始する

いよいよ売却活動が始まります。今はほとんどの買い手がインターネットを介して物件情報を探します。

そのため、不動産会社もいくつかの不動産情報サイトへ登録し、問い合わせを待ちます。

購入希望者から問い合わせがあった場合の対応は不動産会社が行います。

問い合わせ内容が売主にしか分からないものや、見学を希望するものだった場合は、不動産会社からあなたへ連絡が入ります。
なお、広告を出すにはお金もかかります。そこで登場するのがレインズと呼ばれる日本全国の売却物件のデータベースです。

原則、不動産会社しか閲覧できませんが、大手の不動産ポータルサイトとも連動しているため、レインズを通して、日本全国の不動産会社が物件を探せるようになっています。

不動産会社は、買主さんから希望条件を聞いて、一致する物件が売りにでてないか探すわけです。

7.価格交渉や引き渡し時期相談時の注意点

続いて、価格交渉や引渡し時期相談時の注意点になります。
中古住宅の売買では、大概は価格交渉があり、買主に合わせて引き渡し時期の相談をしなければなりません。

基本的には都度で考えるのではなく、家を売る条件と照らし合わせて許容できるかどうかをYES/NOで判断していくことになります。
相手の勢いに押されて予定外の値引きに応じてしまうことや、タイトな引き渡しスケジュールを設定してしないことが必要です。

つまり、相手のペースにのまれず冷静な対処をすることが注意点です。

8.不動産売却契約の注意点

購入希望者が現れたら、まずは申込書（買付証明書）を受け取り、買主が住宅ローンの事前審査を行うのを待ちます。

無事、審査に通れば、対面して売買契約を交わすことになります。

この売買契約時に、売主は手付金を受け取り、その後、買主の住宅ローンの本審査結果を待つことになります。
手付金の注意点としては、売主から契約を破棄したら倍額の返金が必要なことや、住宅ローンの審査が通過しない時には返金する必要があります。

よって、引き渡しが完了するまでは手元に残しておくことが、一つ目の注意点です。

契約停止条件の成就とは、「〇〇年〇月〇日までに住宅ローンの融資承認を取得できない場合・・・」のように条件が成立しないことで契約書が白紙になることを言います。

この条件が成就すれば、あとは抵当権の抹消の手続きに入ります。
また、二つ目の注意点は、売買契約書の記載内容です。売買契約書は1件毎に不動産会社が作成します。

よって、記載内容に間違いがないかなどを確認します。物件名や部屋番号、販売価格はもちろんのこと予め決めた特約が記載してあるかなどになります。

9.不動産売却の契約不適合責任の注意点

続いて、不動産売却の契約不適合責任の注意点になります。
契約不適合責任とは2020年の民法改正により、施行された法律です。

これまでの瑕疵担保責任に代わり、買主が思ったような物件でなければ、売主に対し契約不適合として「修補」「代金減額請求」「損害賠償」「契約解除」を求められるようになりました。
一つ目の注意点は、買主保護の考え方が一層強まり、これまでの隠れた瑕疵に関係なく欠陥があれば責任追及できることです。

よって、特に築年数の経過した中古住宅では、建物に何かしらの欠陥がある可能性があり、より慎重に売買を進める必要があります。
なお、契約不適合を追及されないようにするには、インスペクション（住宅診断）を行い、建物のコンディションなどを詳細に把握しておくことが必要です。
二つ目の注意点は、インスペクションによる建物の調査には、相場5万円前後の費用が掛かることになります。

また、専門家の指摘やアドバイスを元に売買前に補修工事を実施することもあります。

特に、中古の木造一戸建て住宅について建物を残す場合には、補修費用が余計に掛かることがあります。
なお、契約不適合責任を買主が追及できるのは、引き渡しから2年間です。

また、売買契約前に契約不適合責任を免責とする特約について双方合意していれば、契約書に契約不適合を免責とする旨の特約を結ぶことが可能です。