不動産売却の注意点を手続きの流れで解説！契約、費用・手数料など

マンション売却の手続き全体にかかる期間

最初に、マンション売却の手続き全体にかかる期間について解説します。

マンション売り出し前の手続きは、主に次の3つです。

売却目的や書類の整理（1週間）
査定依頼（1週間）
媒介契約（1週間～2週間）

マンション売却までにかかる期間は平均で「3ヵ月」程度

マンションが売却されるまでの期間についての統計を見ると、中古マンションの売却期間（売り出してから成約までの期間）は平均で3ヵ月程度とされています。

東日本不動産流通機構が2019年に調査した「首都圏不動産流通市場の動向」によると首都圏の中古マンションではレインズへの登録から成約に至る日数の平均は81.7日間でした。

レインズへの登録というのは物件の販売が公になった日、つまり販売開始日のようなものです。

この81.7日の間に物件への問い合わせ、内覧、値段交渉、売却先の決定、売買契約などがありますので、それなりにタイトなスケジュールとも言えるでしょう。

買い手の都合によっては、もっと短期間で引き渡しまですることも考えられます。

引く手あまたの人気物件は別ですが一般的なマンションで、できるだけ早くかつ高値で売りたいのであれば、ひとたび販売を開始したら買い手の希望に沿った柔軟な対応が必要です。

また、この81.7日という数字には販売開始までの準備期間は含まれていません。

販売を始めるまでには不動産会社の選定や必要な書類の準備などやることがたくさんあります。

先ほど紹介したマンション売却に伴う全体の流れに沿うと、事前準備に1か月、買主からの購入希望が入ってから2週間は期間を確保しておくと安心です。

売却完了の希望日があるならば、この準備期間も考慮して計画を立てましょう。

長い期間、売出し続けるのはダメ？

長い期間、売出しを続けているマンションは値引きにさらされる可能性が高くなります。

売れ残りという印象を与えるからです。

2017年に東京カンテイが行った「中古マンションの価格乖離率（首都圏）」に関する調査では、売り出し開始から1ヵ月以内に売れたマンションは約3%の値引き、3ヵ月経過で同6.83％、7ヵ月経過で同13.06％、12ヵ月経過で同15.01％の値引きをしたとの結果が出ています（対象は首都圏の中古マンション）。

販売が長期化し、ずるずると値段を下げていくのは、できれば避けたいところです。

そのためには、販売状況の把握が大切になります。

例えば販売開始後すぐに何人かの内覧や購入希望があったならば、売出価格は相場から大きく乖離していることはなさそうです。

しかし、内覧も希望者も無かった場合は、何か理由があると考えなくてはいけません。

内覧希望者がない理由を考える際、地域のマンション価格などを比較してみましょう。

価格設定の妥当性はもちろんですが、築年数が経っている場合は内装が綺麗でないと目をひきません。

同じマンション内でマンションが売られていたら、一度どんな部屋か確認してみましょう。

価格、部屋の位置や階数、間取りなどを確認し、最後に不動産会社がどういった状態で物件を紹介しているのか確認しましょう。

3ヵ月を過ぎても結果が出ない不動産会社ならば、比較検討後、不動産会社を変更することを視野にいれてみるのもお勧めします。

売れない時はどうすればいい？

どうしてもマンションが売れない場合は、客観的に見直すことが必要です。

特に見直すべきポイントは、設定価格とマンションの内装です。マンションは大きな買い物ですから、よほど「アクセスが良い」「綺麗」「丁度良い広さ」でなければ、すぐには売却されません。

ハウスクリーニング業者などを使わず、築年数のいたみがありのまま出るような状態で売っている場合、購入希望者の目にあまり魅力がないように映るのは当然です。

例えば壁紙やふすまの紙を変えたり、フローリングの傷の補修などをするだけで、第一印象はかなり変わります。

手を尽くしても売れない時は、再度マンションの価格や地域のマンション売買状態を調べてみましょう。

長く売れない場合は、その間も固定資産税が発生しますので価格変更や不動産会社に直接買い取りをしてもらうことなども考えてもいいでしょう。