STEP1 不動産売却の流れ・手順 4
不動産売却を決意したら、価格を決めなければなりません。
しかし、自分の不動産の価格がいくらくらいなのか、なかなかイメージできないという人もいるでしょう。
相場を知らなければ売却を有利に進めることはできませんよね。
では、どうやって不動産の価格を調べればよいのでしょうか？
今回は価格を決定する際に参考になる、不動産の相場の調べ方を紹介します。
なぜ相場を知っておくと売却活動で有利なのか
商品でもサービスでも、お金で売買されるすべてには必ず価格があり、価格には相場があります。
なかでも土地や中古物件といった不動産を売却する場合は、価格の相場を把握しておくことが特に重要です。
不動産は高い買い物ですから、購入検討者のほとんどは周辺の物件と比較するなどして少しでも安くて希望に近い物件を探すもの。
したがって相場より高すぎる価格で売り出してしまってはいつまでたっても売れず、かといって安すぎては損をしてしまうことになってしまいます。
不動産の売却では通常、不動産会社など仲介業者がその物件の価格を査定してくれるため、相場の感覚は必要ないと考える人もいるかもしれません。
しかし、それを鵜呑みにしてそのまま売り出してしまうのも考えものです。
査定額は業者によってバラつきがあり、必ずしも売り手にとって有利な価格であるとは限らないからです。
相場を調べるときの基本テクニック
相場を調べると言っても、初めて不動産を売却する人には調べ方はもちろん、対象とする物件の決め方など分からないことも多いはずです。相場を調べる基本的なテクニックを紹介します。
見出し（日本語）2
類似物件が少ないときの工夫
類似物件が少なく十分な相場感を得られないときは、対象物件を拡げたり、見る数値を変える方法があります。
・対象物件を拡げる方法
できるだけたくさんの情報をもとに相場を知りたいのであれば、類似物件の対象を広げるほかありません。ここでは具体的な方法として、不動産ポータルサイトを使った方法を紹介します。
不動産ポータルサイトはそのほとんどのサイトで一つの物件を見ているときに、他の物件がレコメンド物件として紹介されます。ここで紹介される物件は必ずしも地域や沿線などが同一のものではありません。なぜなら、この情報はサイトを見ている人の行動履歴をもとに表示されているからです（すべてではありませんが、そういった仕様を採用しているサイトが多いです）。
地域であれば隣り合った行政区のみならず、少し離れたエリアであっても、不動産を購入する人にとっては同等の評価になっていることもあります。また、ターミナル駅からの分数や急行が停車する駅かどうかなどの交通条件が似ている駅であれば、沿線が違っても対象になることもあります。
実際に今、不動産を購入しようとしている人の行動履歴ですので情報としての価値は高いです。いくつかのサイトを見比べるとある程度傾向が見えてきますので、参考にしてみてください。
・見る数値を変える
相場は必ずしも、売買価格で見る必要はありません。不動産には平米単価という見方もあります。平米単価とは、その名のとおり、1平米あたりの単価です。専有面積70平米のマンションがあり、その価格が2,100万円であれば、2,100万円÷70平米で、平米単価は30万円になります。
平米単価で評価するメリットは、対象となる不動産を増やせることです。30平米も、70平米も、120平米も、すべて1平米あたりの単価に置き換わりますので、物件のサンプリング条件から「広さ」を除外することができます。一見乱暴なようにも見えますが、相場を知るにはサンプル数の多さは重要な要素です。広さを限定しすぎるあまり少ないサンプルで相場を出すよりは、平米単価計算で相場を出したほうが、より市場を正確に反映したデータになることもあります。
平米単価で算出した相場は、売却予定の不動産の広さ（平米数）と掛け合わせることで、売却価格の目安になります。
相場を調べるときは、できる限り条件を絞ったほうが正確な情報を得ることができます。不動産であれば、売却を予定している自分の物件と似た条件の不動産が過去にどれくらいの値段で取引されているか、現在いくらで売りに出されているか。これが相場を知るということです。
では、ここで言う似た物件とはどういうものを指すのでしょうか？不動産の種類（マンション、一戸建て、土地など）で少し変わる部分もありますが、次のような項目をもとにして類似物件をピックアップしていきましょう。
・地域
行政区のことです。一般的には市区町村の単位になりますが、不動産の数が多い地域であればさらに地域を絞ってもいいかもしれません。
・沿線・駅
鉄道が生活の基盤となっている地域では、沿線と駅はとても重要です。最寄り駅が同じ不動産はもちろんですが、両隣の駅も対象に含めてみましょう。
・駅からの距離
都市部のマンションでは特に重要な項目です。最寄り駅まで5分の物件と10分の物件では市場価値に大きな違いがあります。
・面積
広さを比べるときは、間取りではなく面積の近い物件を対象にしましょう。相場を調べるのであれ自分の不動産の面積と前後5～10平米以内におさまる物件をピックアップするのが理想的です。
・築年数
マンション、一戸建てで重要になる項目です。一般的には5年単位で区切るのが目安です。
このほか、間取りや用地地域、一戸建て・土地であれば建ぺい率や容積率なども不動産の価値を左右する項目なので、条件に加えられれば理想的です。
とはいえ、現実にこれらすべての条件を満たす類似物件が相場情報を得るに足るだけの数があるかというと、なかなか難しいかもしれません。そうしたときは条件を多少緩めるなど柔軟な対応も必要です。
類似物件が少ないときの工夫
類似物件が少なく十分な相場感を得られないときは、対象物件を拡げたり、見る数値を変える方法があります。
・対象物件を拡げる方法
できるだけたくさんの情報をもとに相場を知りたいのであれば、類似物件の対象を広げるほかありません。ここでは具体的な方法として、不動産ポータルサイトを使った方法を紹介します。
不動産ポータルサイトはそのほとんどのサイトで一つの物件を見ているときに、他の物件がレコメンド物件として紹介されます。ここで紹介される物件は必ずしも地域や沿線などが同一のものではありません。なぜなら、この情報はサイトを見ている人の行動履歴をもとに表示されているからです（すべてではありませんが、そういった仕様を採用しているサイトが多いです）。
地域であれば隣り合った行政区のみならず、少し離れたエリアであっても、不動産を購入する人にとっては同等の評価になっていることもあります。また、ターミナル駅からの分数や急行が停車する駅かどうかなどの交通条件が似ている駅であれば、沿線が違っても対象になることもあります。
実際に今、不動産を購入しようとしている人の行動履歴ですので情報としての価値は高いです。いくつかのサイトを見比べるとある程度傾向が見えてきますので、参考にしてみてください。
・見る数値を変える
相場は必ずしも、売買価格で見る必要はありません。不動産には平米単価という見方もあります。平米単価とは、その名のとおり、1平米あたりの単価です。専有面積70平米のマンションがあり、その価格が2,100万円であれば、2,100万円÷70平米で、平米単価は30万円になります。
平米単価で評価するメリットは、対象となる不動産を増やせることです。30平米も、70平米も、120平米も、すべて1平米あたりの単価に置き換わりますので、物件のサンプリング条件から「広さ」を除外することができます。一見乱暴なようにも見えますが、相場を知るにはサンプル数の多さは重要な要素です。広さを限定しすぎるあまり少ないサンプルで相場を出すよりは、平米単価計算で相場を出したほうが、より市場を正確に反映したデータになることもあります。
平米単価で算出した相場は、売却予定の不動産の広さ（平米数）と掛け合わせることで、売却価格の目安になります。
不動産の相場はどうやって調べる？
不動産はそれぞれに違った特徴や個性があるため、杓子定規に一定の相場を当てはめることはできません。そこで、次の5つの方法を試してみることをおすすめします。
国土交通省による「土地総合情報システム」は、不動産を購入した方にアンケート用紙を送って「いくらでどんな物件をいつ購入したのか」データとして回収しています。もちろん全員が回答しているとは限りませんが、国土交通省からの封筒なので、ほとんどの購入者が開封はすると思います。このような公的機関収集したデータを活用する方法です。「土地総合情報システム」では、指定したエリアやその周辺で実際にどのような物件がどのくらいの価格で取引されたのかを簡単に調べることができます。
一般の不動産・住宅関連サイトのなかには、各エリアの相場情報を掲載しているものもあります。オウチーノ不動産相場にも同様の情報を掲載しています。なおオウチーノの相場情報は、土地総合情報システムのデータをもっと使いやすく直感的に調べられるようにしたサイトです。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションを利用する方法です。土地総合情報システムは、購入者にアンケートをしていますが、こちらは仲介をおこなった不動産会社が入力した販売価格や成約価格などをおおよそですが閲覧可能です（より詳細な情報は不動産会社しか閲覧できません）。
上記の1、2の方法では、自分で条件の近い物件を複数ピックアップし、条件に当てはめながら自ら分析しなければなりません。そこで一括査定サイトなどで複数の不動産会社に同時に査定を依頼するという方法があります。査定額には業者によるばらつきがあるのは先に述べた通りですが、一括査定を利用すれば結果を簡単に比較できるため、より手軽に相場を把握することが可能です。 結局のところ、不動産会社も過去の成約価格を参考にいくらで売れるのかを予想するわけです。
物件広告を掲載しているポータルサイトで検索してみることです。この時に掲載されている物件の販売価格をチェックすることでおおよその相場感はわかります。しかし、中古の場合の販売価格は売り出し価格の可能性も高いのです。どういうことかというと、例えば3000万円が相場の場合、売主はまずは3300万円で売りに出してみることがあります。そして、売れなければ少しずつ値段を下げていく手法を取るのです。つまり広告掲載されている価格が売れた価格ではないので、相場かどうかは不透明ということになりま
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