住み替えとは？「先行購入」VS「先行売却」どっちを選ぶ？

今住んでいる物件の売却と新居の購入ができてこそ、「買い替え」したといえます。しかし、今住んでいる物件を売却するためには、まず住宅ローンを完済して銀行の抵当権を外すことが必要です。

もし「物件の売却予定価格＜住宅ローン残高」で余裕資金もない場合、抵当権を外せないため物件を売ることもできません。結果として、新居と以前のマイホームの住宅ローンを二重で支払わざるを得なくなります。

また、先行購入のケースでは新居を購入する際の資金を売却代金以外で調達しなければなりません。既存借入を残したまま新たに住宅ローンを借りる「ダブルローン」という方法もありますが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるのが実態です。

ローン残額を上乗せして借りられる「買い替えローン」、家の売却代金に相当する金額の融資を受けられる「つなぎ融資」という商品はあります。ただし、取扱している金融機関に限りがあり審査も必要です。

まずは現在の自分の住宅ローン残高や売却見込み額を確認し、一括返済が可能なのかをイメージしておいてください。また、確実に返済できるように買い替えのタイミングを調整しておくことも大切です。

住宅ローンを返済したり、新居購入資金を確保したりするためには、今の住宅の売却価格や新居の購入価格だけでなく、諸費用も把握しておかなくてはなりません。代表的な項目が売却・購入時の税金（譲渡所得税、不動産所得税）、住宅ローン返済手数料、抵当権解除・設定費用、仲介手数料、契約時の印紙代、引っ越し費用などです。

住宅ローン残高より売却代金の方が少し高かったからといって安心しないでください

家をできるだけスピーディーに高額で売却するためには、地元情報に精通した会社に依頼するのがひとつのポイントです。また、購入時には一方的に押し付けるのではなく、こちらの話に真摯に耳を傾け、動きの早い営業担当者などに注目すると良いでしょう。

なお、買い替えでは売却・購入どちらも同じ不動産会社に依頼する必要はありません。しかし、ここまで説明したように買い替えはタイミングが重要なので、同じ会社に依頼した方がスムーズに対応してもらえます。