不動産売却にかかる仲介手数料はいくら？

仲介手数料の仕組み

媒介手数料（媒介報酬）とも呼ばれる不動産の売却の際に支払う仲介手数料は、あくまで取引が成立したときに支払う成功報酬。

売却の依頼をしていても実際に売れなければ支払う必要のない手数料です。

マンションや戸建て、土地売却に際し、売主に仲介手数料を請求できるのは、宅地建物取引業の免許をもつ宅建業者のみです。

それ以外の業者が不動産取引に関する仲介手数料を請求することは法律で禁じられています。

では、不動産会社がこの仲介手数料の範囲内で行う業務にはどのようなものがあるのでしょうか。

通常、仲介手数料の範囲内では次のようなサービスが提供されます。

・不動産情報サイトへの物件掲載
・情報誌への掲載やチラシの作成、ポスティング
・販売状況の報告
・購入希望者の現地案内
・契約書・重要事項説明書の作成
・抵当権抹消の金融機関との調整
・決済・引き渡しまでの買主、金融機関、司法書士との予定の調整

不動産を売るときには、上記のような業務を依頼することになります。

愛着のあるマンション、戸建て、土地だから大事に取り扱って欲しい、という人は不動産会社との契約を「専属専任媒介」または「専任媒介」で締結することをお勧めします。仲介を担う不動産会社が1社に限定されるので、不動産会社からは高いレベルでのサービス提供が期待できます。

売主への販売状況の報告は「一般媒介」では義務付けられていませんが、「専属専任媒介」は7日に1回以上、「専任媒介」は14日に1回以上がそれぞれ義務となっています。

なお、契約形態に違いはあっても、仲介手数料の上限が変わることはありません。次は、仲介手数料の計算方法を確認してみましょう。

法令で決まっている仲介手数料の計算方法

不動産業者に支払う仲介手数料は、その上限が宅地建物取引業法によって決められています。

この上限の範囲内であれば不動産業者が自由に仲介手数料を決められることになっています。

不動産の売買で定められた仲介手数料の上限は、以下の通りです。

・200万円以下の金額に対しては5％＋消費税
・200万円を超える400万円以下の金額には4％＋消費税
・400万円を超える金額には3％＋消費税

計算のもとになる金額は税抜き価格です。

個人として家を売る場合は、その家に税金がかかることはありませんので、売却額をそのまま計算式に当てはめることができます。

余談ですが、消費税が発生するケース、たとえば新築マンションや分譲一戸建て、中古住宅を不動産会社等が販売するケースでも、

課税対象となるのは建物のみです。

土地は使用されても消費はされないので消費税の課税対象にはなりません。

仲介手数料の計算方法に話を戻しましょう。

売却する不動産の金額のうち、正確には200万円分は5％、200万円～400万円の分は4％、残りの金額から400万円を差し引いた金額に対しては3％が適用されますが、400万円を超える取引の仲介手数料は売買価格×3％＋6万円＋消費税の速算式が使われるのが一般的です。

これより多い金額を仲介手数料として請求することは法律で禁止されています。

ただし、土地の測量など仲介手数料の範囲で収まらない業務を売主から依頼されて行った場合は、仲介手数料とは別にこの費用が請求されることはあります。

こうした費用については実施前に確認しておくようにしましょう。

仲介手数料を支払う際に気をつけたいこと

仲介手数料の支払い時期は契約締結時に50％、決済時に残りの50％を支払うか、決済時にまとめて支払うのが一般的です。契約締結から物件の引き渡しのあいだに、契約がキャンセルとなるケースもあるため、引き渡し時に仲介手数料の残り50%あるいは全額を支払うことになっています。

不動産業者の中には仲介手数料の割引をする業者もあります。

例えば、お住まいのマンションを建てた不動産会社に仲介を依頼すれば手数料を〇%割引します、買い替え先の物件の仲介も依頼する場合は、

売却の仲介手数料を〇%割引しますといったケースがあります。

仲介手数料の割引は売主にとって非常に魅力的ですが、仲介手数料は、不動産会社が物件の売却活動を行う際の販促費用にもなるものです。

極端に仲介手数料を割引する不動産会社は、きちんと物件の広告、営業活動を行ってもらえるのか不安が残ります。

例えば、人気エリアの物件で高額物件であれば、仲介手数料の割引の交渉余地があるでしょう。

すぐに買い手が見つかる人気物件であれば、物件の売却活動に広告費や人件費をかけずに済みますし、他の不動産会社と媒介契約を結ばれないよう、仲介手数料の料率を割引してくることなどが考えれるからです。

また、たとえば1億円の物件を売却した際の仲介手数料は、料率が2%でも220万円となり、

6600万円の物件を売却した際の仲介手数料の上限額とほぼ同じ金額です。

不動産会社からすれば、多少仲介手数料を値引きしても媒介契約を結びたいと思うのではないでしょうか。

反対に、物件の価格が安い、物件の取引の盛んではないエリアなどの条件の場合は、売却活動の費用がかかってくるため、

仲介手数料の割引はそこまで期待できないかもしれません。