あなたのマンションが「売れない理由」とは？よくある3つの理由

バブル期に建てられた高級マンションの中には、驚く様な安価で売りにだされているにも関わらずに、売れないマンションがあります。物件の管理状況や周辺環境は決して悪い訳ではありません。

なかなか買い手が現れない理由は、ランニングコストが高いためためです。
物件価格が周辺相場より安くても、管理費や修繕積立金、敷地内施設管理費・積立金などを合計し月額10万円以上となる物件は、なかなか手が出せるものではありません。物件価格は支払が可能でも家賃並みのランニングコストが継続的に必要となれば、将来的に支払えなくなるリスクがあるためです。
高いランニングコストであっても、好立地の高級物件が安価で売りに出ていれば、賃料より格安と考える人もあるかもしれませんが、売りにくいマンションといえます。
物件規模や立地にもよりますが、修繕積立金と管理費を合わせた額の平均はおよそ2～3万円程度。10万円といわずとも、ランニングコストが平均的な額より高い物件は、売れないマンション予備軍といえます。
中でも築年数が経過した物件は、将来的に修繕積立金が値上がりになるケースもあります。また交通の便の良くない築古の小規模マンションも、ランニングコストが高くなる傾向があります。
理由は、交通の便が良くないため周辺相場よりも売買金額は安くなる傾向があるものの、修繕費や管理費等のランニングコストには差はあまりないからです。また、マンションは規模が小さくなるほど、一戸当たりの管理費や修繕積立金の割合も高くなります。そのため、販売価格に対してランニングコストの比重が大きくなる傾向があるのです。
このようなランニングコストが高くなりがちな
・築古
・交通の便が悪い
・戸数が少ない
・面積が大きい
といった要素のあるマンションは、今後一層売れにくくなることが想定されます。

【築古】【交通の便がよくない】【戸数が少ない】【面積が大きい】といった特徴を持つマンションであっても、賃貸需要が見込めるケースはこの限りではありません。

地域としては人口が増加傾向にあるなど賃貸ニーズがあり、ランニングコストに見合う賃料が見込めれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、人口も減少傾向が顕著で賃貸需要も見込めないマンションは、更に深刻な状況だといえます。

例えば、かつてベットタウンとして開発された都心から2時間程のニュータウン。

現在、このようなニュータウンの多くで、住民の高齢化が進み、売物件が沢山でているものの、なかなか買い手がつかない状況が続いています。

全盛期には営業していた商業店舗やバスなどの交通機関も縮小傾向が進んでいます。

これから日本全体でより深刻な人口減少が予測される中で、今後同じような状況が予測される地域は、更に増えると考えられています。

地域の人口は増えているのか、減っているのか。駅の乗降者数などから、地域の居住ニーズを調べてみましょう。

更に同じマンション内で、全体の2割以上が既に空き家である物件には要注意です。

同様にマンション内に賃貸の居室の割合が多い物件も、なかなか売ることが難しいでしょう。

こうしたマンションでは、既に維持管理が困難となっているケースがあります。

修繕積立金の滞納があるなどで蓄えが不足し、建物の維持管理に支障をきたしている場合もあります。

その結果、外装の汚れや劣化が気になる状態であったり、掃除が行き届いていなかったり、見た目の印象にも買い手を遠ざけます。

このような状況となってから売ろうとしても、非常に難しいことはいうまでもありません。

物件によっては、維持費が高額になることから、価格を安くしても売れない場合もあります。

マンションのこのような傾向が顕著となる前に、前兆を把握し手を打つ必要があります。