「契約不適合責任」とは？「瑕疵担保責任」との違いなどをわかりやすく解説

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月の民法改正により、これまで不動産の売買契約書等に記載のあった「瑕疵担保責任」がなくなり、新たに「契約不適合責任」が登場するようになりました。

瑕疵(カシ)が「隠れた傷や欠損」であることを知っている人は多いかもしれません。

売却後に住まいに隠れた傷や欠損が見つかった場合に、買い手から売り手にその責任を追及することができるのが「瑕疵担保責任」です。

法律上、買い手は瑕疵を発見してから１年間以内であれば、売り手に対し損害賠償できましたが、これでは売り手は安心して不動産を売却できません。

そのため、多くの不動産取り引きでは、特約によって売り手の瑕疵担保責任の免責ないしは行使期間を限定していました。

では、民法改正で契約不適合責任が登場したことで、不動産取り引きにどんな変化が生じるのか。この先で確認していきましょう。

売り手が注意すること

契約不適合責任では、問題が生じた際に買い手がとる手段が増えています。

また、瑕疵のように問題が隠れているかどうか（売り主が気が付かなかったかどうか）ではなく、契約内容に合致するかどうかが問われることになります。

損害賠償の範囲も信頼利益に履行利益が加わりかなり広くなりました。
売り手にとっては、民法改正によってリスクは、各段に高まったと言えるでしょう。

買い手が注意すること

買い手にとって、契約不適合責任は恩恵のほうが多いかもしれません。

瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、

契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。

また、買い手側がとりうる手段が増えていることは大きなメリットです。
一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。

そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります

標準的な売買契約書での記載内容

民法改正により不動産の売買契約は「契約不適合責任」の考えのもとに結ばれるようになりました。

とは言え、「瑕疵担保責任」がそうだったように、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが重要になります。

中古住宅の売買を行う大手・中堅の住宅・不動産会社が会員のFRK(一般社団法人不動産流通経営協会)が、

マンション売買において標準的に使用している売買契約書を見てみましょう。