不動産売買契約は「解除」できる？違約金が発生するのはどんな時？

売買契約締結時には手付金を支払います。手付金はキャンセル時の違約金なので、手付金を手放せば、契約を解除できます。手付金の相場は、売買金額の5~10％程度。

つまり、5,000万円の住宅を購入した場合、250～500万円の手付金を手放せば、契約を解除できるのです。キャンセルの理由が「支援をしてくれる親がNGと言うから」「転勤することになったから」という自己都合であっても問題ありません。

ただし、手付金を手放せば、いつでもキャンセルできるわけではありません。手付金放棄による解除ができるのは、履行の着手が行われる前までです。こちらはのちほど詳しく解説します。

レアケースではありますが、住宅ローンの本審査が通らず、融資を受けられないことがあります。「住宅ローン特約」とは、ローンが通らなかった場合に、違約金なしで契約を解除できる条件のことです。

「融資特約」や「ローン条項」とも呼ばれ、不動産売買契約書に記されているので、確認しておきましょう。

事実でないことや不確実なことを伝えられて購入してしまった場合、消費者契約法に基づき契約を取り消すことが可能です。「資産価値が必ず上がる」「底値の今が買い時」などと断定的に伝え、消費者が困惑して購入してしまった場合は、これにあたります。

契約不適合責任による解除
「契約不適合責任」とは、簡単に言うと、契約の内容に適合しないものを販売したときに売主が責任を取るということです。

土地を購入したのに住宅が建てられないというケースや、建物に構造上の問題があるケース、物件の瑕疵を隠されていたというケースは、契約不適合責任にあたります。

ほかにも、売主と買主の話し合いによって合意し解除する場合や、レアケースではあるものの、クーリング・オフによる解除もあります。

売主が履行に着手している場合は、自由に契約を解除できません。履行の着手とは、単純に引き渡すための準備を進めた状態ということではなく、客観的に認識できるような形で、契約の履行行為の一部をしたことを意味します。

たとえば、売主が所有権移転登記の申請をおこなった場合は、履行に着手している状態。履行に着手していると、キャンセルをするためには違約金が発生します。