【不動産売却益の計算方法】税金はいくらかかる？

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不動産売却の税金について 1

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不動産の売却は、大きい金額を取り扱い、内見対応、価格交渉など慣れないことをするため、心理的な負担も少なからずあります。
売却が決まったら解放感にひたれそうですが、家は売って終わりではありません。売れたことで税金を払う手続きが待っているかもしれないのです。

不動産の売却で税金がかかるのはどんなケースか、計算方法や税金を抑える特例などを紹介します。

不動産売却益の計算方法
不動産売却による税金を考えるときに重要なのは不動産が高く売れたかではなく、売却によって利益（譲渡益）が出たかどうかです。
譲渡益とは簡単に言うと（売った金額－かかった費用）です。
たとえば不動産を1億円で売ったとしても、その購入や売却にかかった費用が1億1万円であれば譲渡益はありません。
一方、不動産を100万円で売り、そのときにかかった費用が30万円であれば70万円の譲渡益が出たことになります。
このように不動産売却は、売った金額とかかった費用の「差し引き」という考え方がとても重要になります。

内容を詳しく見ていく前に、一度言葉を整理しておきましょう。
まず、不動産売却益は税法上「譲渡所得」に分類されます。所得には10の種類があり、一般になじみがあるのは給与所得や事業所得、利子所得などですが「譲渡所得」もこの中のひとつです。10種類の所得の中に「不動産所得」というものもあります。これは賃貸収入を得た場合などの所得です。少しややこしいですが、不動産売却によって得た所得は不動産所得ではなく「譲渡所得」であることを覚えてください。
税金を考えるときは所得がいくらあったのかを計算します。譲渡所得の“いくら”を表す正式な言葉が「課税譲渡所得金額」です。
では、さっそく課税譲渡所得金額の計算方法を確認しましょう。前述したようにここでは「差し引き」という考え方が重要になります。

課税譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除

売却価格から差し引かれる「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の合計額が売却価格を超えていたら、課税譲渡所得金額は0円なので税金はかかりません。

合計額が売却価格を超えなくてもより多くの金額を差し引きできれば、課税譲渡所得金額は小さくなるので払う税金は少なくなります。

つまり節税の重要なポイントは「取得費」「譲渡費用」「特別控除」にあるということです。

取得費

取得費とは、不動産の購入代金や購入時にかかった仲介手数料、登記の費用などをいいます。購入後のリフォーム費用や、借入金利分も含ませることができます。ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費が差し引かれます。

取得費として計上できるものは次のものです。

・購入代金
・建築代金
・購入手数料
・設備費や改良費
・購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税
・借主を立ち退かせるために支払った立退料
・土地の造成費用
・土地の測量費
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
・土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費を差し引く必要があります。居住期間中は建物を使用し経年劣化によりその価値は減少していくので、その分を取得費用から差し引くと考えれば分かりやすいでしょうか。

減価償却費の計算には次の式を使います

建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

土地代を含まず、建物の代金のみが対象であることに注意してください。

償却率は建物の構造ごとに税法上で定められている法定耐用年数に対応するものが使われます。償却率を確認してみましょう。

たとえば建物の代金が2,000万円の木造一戸建てを購入し、10年間住んでいたときの減価償却費は【2,000万円×0.9×0.031×10年＝558万円】です。

この金額は取得費から除かなければなりません。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するために支出した費用です。代表的なものは仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代などです。貸家の売却に際して支払った立退料や、建物を取り壊して土地を売ったときの取り壊し費用も計上できます。

特別控除

特定の要件に該当する売却については特別控除を計上することができます。なかでも「3,000万円の特別控除の特例」は重要です。

これは居住用に使用していた不動産を売却した場合に認められる控除で、その最大額は3,000万円です。

ただし、配偶者や親子関係などへの譲渡は認められません。重要な制度なので後述の「居住用財産の譲渡の特例」で、もう一度詳しく説明します。

譲渡所得税の計算方法

売却価格から「取得費」「譲渡費用」「特別控除」を差し引きした結果、課税譲渡所得金額があれば譲渡所得税を払うことになります。課税譲渡所得金額がなければ、譲渡所得税を払うことはありません。
ここからは譲渡所得税の計算方法を確認していきましょう。譲渡所得税は次の計算式で求められます。

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課税譲渡所得金額×税率

税率は、売却（譲渡）した不動産を所有していた期間が「短期」か「長期」かで変わります。「短期」とは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以内のもので、「長期」はそれ以上に所有していたものです。

たとえば、2018年5月1日に取得した不動産を2023年6月1日に売却したとします。カレンダー上では所有期間は5年と1ヶ月です。しかし「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で計算すると所有期間は4年と７ヶ月になり「短期」の扱いになります。

このようにして譲渡所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の違い

不動産の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。税率は、譲渡所得が「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かを基準に決まります。

では、税率の違いを確認しましょう。まずは所得税率です。

●所得税率（復興特別所得税を含む）
短期譲渡所得：30.63％
長期譲渡所得：15.315％
住民税率も「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」では異なります。

●住民税率
短期譲渡所得：9％
長期譲渡所得：5％
このように税率は長期譲渡所得のほうが圧倒的に低くなっています。不動産の譲渡所得を計算するときに、所有期間が非常に重要であることが分かります。

譲渡所得の税金が安くなる条件

譲渡所得に対する税金は「居住用財産の軽減税率の特例」を利用すると安くなります。制度の特徴を確認しましょう。

●利用の条件
譲渡（売却）した年の1月1日時点の所有期間が10年以上であること。

●軽減税率
6,000万円以下の譲渡所得が以下の税率に軽減されます。
6,000万円を超えた金額に対する部分は軽減前の税率となります。

所得税率：15.315％→10.21%
住民税率：5％→4％

居住用財産の譲渡の特例

「居住用財産の軽減税率の特例」以外にも居住用財産の譲渡にはいくつか利用できる特例があります。代表的な特例を確認しましょう。

代表的な特例を確認しましょう。

# 01

3,000万円の特別控除の特例

特別控除の例として先に紹介した「3,000万円の特別控除の特例」は利用できる人も多く、その効果も高い特例です。譲渡益から3,000万円も控除できるので、この特例によって譲渡所得税がゼロになるケースもかなりあるのではないでしょうか。

この特例の利用は、売却する家が“居住用財産”であることが前提です。所有期間を問わず利用することができます。

また、3000万特別控除の特例を受けた場合、売却後に購入した不動産は住宅ローン控除が使えなくなります。買い替えでの売却を考えている場合は、3000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを使ったほうがお得か考えておきましょう。

●主な利用条件
・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
・売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
# 02

特定居住用財産の買換えの特例

居住用の不動産を売却し、代わりの住宅に買換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。この特例は税金の繰り延べで、譲渡所得に対する税金が非課税になるわけではありません。また、「居住用財産の軽減税率の特例」と併用ができない点は注意が必要です。

●主な利用条件
・譲渡（売却）した年の1月1日時点の所有期間が10年以上であること。
・居住期間が10年以上であること。
・売却価格が1億円以下であること。
・新たに購入する居住用の住宅の床面積が50平米以上であること。
・買換えは売却した年の前年から翌年までの3年の間に行うこと。
# 03

居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用の不動産を売却して、代わりの住宅に買換えた場合に、旧居宅の譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

●主な利用条件
・譲渡（売却）した年の1月1日時点の所有期間が5年以上であること。
・償還期間が10年以上の住宅ローンを利用して新たに居住用住宅を購入すること。
・新たに購入する居住用の住宅の床面積が50平米以上であること。
・合計所得金額が3,000万円以下であること。
# 04

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンのある居住用の不動産を住宅ローンの残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

●主な利用条件
・譲渡（売却）した年の1月1日時点の所有期間が5年以上であること。
・譲渡した居住用の不動産に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
・譲渡価格が住宅ローンの残高を下回っていること。
・合計所得金額が3,000万円以下であること。

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特例を利用した譲渡所得のシミュレーション

譲渡所得の税金と特例の利用をシミュレーションしてみましょう。シミュレーション条件は次のものとします。

・所有期間15年の居住用財産を売却・売却価格2億円、取得費7,000万円、譲渡費用500万円・3,000万円の特別控除の特例を利用・居住用財産の軽減税率の特例を利用

・譲渡益：2億円－（7,000万円＋500万円）－3,000万円＝9,500万円
・所得税：6,000万円×10.21%＋（9,500万円－6,000万円）×15.315%＝1,148.625万円
・住民税：6,000万円×4%＋（9,500万円－6,000万円）×5%＝415万円

不動産売却益の無をまず確認

ほとんどの人にとって、居住用不動産の売却は初めての経験になるでしょう。

仕組みや特例が多く、最初は混乱するかもしれませんが順を追って確認を進めることが大切です。

まずは売却する不動産の「取得費」「譲渡費用」を計算しておきましょう。これだけで不動産売却益があるのかないのか、だいたいのイメージがつかめます。

仮に不動産売却益が出そうな場合でも、居住用不動産であれば「3,000万円の特別控除の特例」の利用で、課税対象とならずに済むケースがかなりあるはずです。「3,000万円の特別控除の特例」が利用できるかは、必ず確認しておきましょう。

ただし、特例は「3,000万円の特別控除の特例」も含め、その利用に確定申告が必要になります。

ふだん確定申告をしていない人にはややハードルが高くなるかもしれません。心配があるようであれば、税理士など専門家の協力を仰ぐことも検討してください。

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