意外と知らない「競売」とは?任意売却の違いやデメリットを解説

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不動産売却以外の方法 2

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住宅ローンを滞納し不動産を売った代金をその返済に充てる時、「競売」と「任意売却」、2つの売却方法があります。
両者の違いと競売のデメリット、競売の流れなどについてまとめました。

競売とは?公売、任意売却との違い

「競売」の読み方は「けいばい」とも「きょうばい」とも言われます。読み方で言葉の意味が変わることはありません。「けいばい」は法律用語、「きょうばい」は一般用語として使い分けられる程度の差です。どちらの読み方をしても間違いではありません。

債務者が住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関(債権者)は最終手段として裁判所を通じて不動産を売り、その売却代金から優先的にローン残額を回収する“競売手続き”を行います。
というのも、債権者は住宅ローンが申請された際、購入した不動産に「抵当権」を設定し、万が一ローンが返済されなくなった時に、不動産の売却益からローン残額を回収できる保険をかけているからです。

建物については債務がなく、土地にかかるローンの返済が滞った場合でも、一括競売として、土地と建物を競売の対象とすることができます。土地だけが競売にかけられ売却され、土地と建物の所有者が異なることを避けるためです。

  • 公売との違い

    不動産の差し押さえ、という点で競売と似ているのが「公売」です。競売が債権者の申し立てによって裁判所が売却するのに対し、公売は国税局や地方自治体が税の徴収手段として不動産を売却します。

    競売も公売も広く買い手を募るため、一部の例外を除き、原則誰でも購入することができます。またどちらも物件情報をインターネットで公開しています。

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  • 任意売却との違い

    任意売却は債務者と債権者が協議の上、売却を進めるものです。大枠では通常の不動産売却と違いはありません。一方、競売は裁判所が介入するため、強制的で融通が利かない手続きとなります。

    任意売却の一番の魅力は市場価格にほぼ近い価格で売却できるので、残債を大きく圧縮できることです。債権者にとってもより多く債務回収ができるため、「任売(任意売却)しましょう」とすすめてくることがあります。

    任意売却は債務者自身がやるべきことがたくさんあります。債権者が複数いる場合は、すべての債権者に任意売却することを認めてもらう必要があります。また、共同所有者や連帯保証人への連絡、入居しているのが本人でない場合は入居者への説明も必要です。そうした煩雑な手続きを、短期間ですべて行わなければなりません。

    債務者にとって競売は「まな板の上の鯉」の状態です。何も考えなければ、競売が終わり強制退去の日が来るまで、漫然とそこで暮らすこともできます。それでも任売をする価値があるのは、より高く自宅を売れる可能性があり、その後の人生の過ごし方にも大きく影響を及ぼすであろうからです。

    家の売却を考えているのなら、まずは不動産会社の査定で今ならいくらで売れそうなのかを確認しましょう。

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  • 競売物件の情報の調べ方


    ここからは競売物件を買いたい人が物件情報を得るの方法について説明します。

    現在、競売物件の情報仕入れ先として主流になっているのが、BIT(不動産競売物件情報サイト)です。BITは最高裁判所から委託を受けた民間の企業が運営しているため、信頼性の高い情報が得られるサイトです。

    物件の探し方は、まずおおまかなエリア(関東、東海、近畿など)を指定し、その先はエリア、沿線、裁判所、事件番号で情報を絞り込みます。

    裁判所から探す、というのは裁判所は都道府県によっては本庁と支部があり、物件ごとにどの裁判所が管轄するかが変わるからです。例えば右の表のようになります。

    検索結果で表示されるのは、通常の物件と同じく所在地や交通、面積、間取り、価額などのほか、競売物件ならではの情報として期日(閲覧開始日、開札期日、入札期間、特別売却期間)があります。

    気になる物件があったら、その詳細を確認しましょう。詳細ページでは競売の物件情報を知る際に不可欠な3点セットをダウンロードできます。3点セットとは「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」のことです。より詳しい情報をこの3点セットで確認します。競売物件は室内を確認できなかったり、所有者から正確な情報を得られないことも少なくありません。ヒアリングによる物件の現状や権利関係、現時点での占有状態などがこの3点セットに記されているのでよく確認しましょう。マンションであれば管理費や修繕積立金の未納がないかも大切なチェックポイントです。

    気になる物件、入札したい物件があったら「お問い合わせ」ボタンから手続きの仕方等を確認します。

    競売物件の情報は裁判所の掲示板やそれに準ずる場所(東京都であれば民事執行センター)で競売物件を確認する方法もあります。裁判所の資料室等にも3点セットはあり、誰でも閲覧できます。

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競売の流れ

競売の流れを確認しましょう。競売に掛けられる人、競売物件に入札する人の立場によって見え方が変わりますので、その点を注意してください。 競売は、次の(1)~(11)のような流れで行われます。
(1)~(5)は競売に掛けられる人、(6)~(11)は競売物件に入札する人の視点で見た流れです。

(1)住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンを数ヶ月分滞納すると、これまで分割で支払っていた権利を失い、一括返済を求められます。任意売却を検討するなら、このタイミングがリミットになります。

(2)保証会社が代わりに弁済する

任意売却をせず、住宅ローンの返済の見通しも立たない状況が続くと、金融機関の求めに応じて、保証会社が金融機関に残債を返済します。これを「代位弁済」といいます。以後、保証会社が債務者に返済を求めることになります。この際、保証会社に一括返済できない場合に、競売手続きが進められます。

(3)競売開始決定の通知が届く

保証会社が競売の申し立てをすると、裁判所から債務者に届くのが「競売開始決定の通知」です。

(4)現況調査が実施される

「競売開始決定の通知」のあと、競売の対象となる不動産の状況を調べるために、現況調査が行われます。この現況調査をもとに、評価書が作成され、裁判所に提出されます。

(5)入札の通知

現況調査報告書、評価書、物件明細書などの必要書類が準備できると、債務者に「期間入札の通知」が送付されます。通知には入札期間や開札期日などが記載されています。

(6)競売物件の閲覧

公告日を迎えた物件の情報はBIT(不動産競売物件情報サイト)や裁判所で閲覧できるようになります。3点セットもこの時点から確認できます。

(7)入札と保証の提供

入札は期間中に行わなければなりません。入札を希望する物件がある場合は、まずその期間を確認しましょう。入札にあたっては保証金を先に入金する必要があります。物件ごとに「買受申出補償額」(原則は売却基準価額の10分の2以上の金額)が決まっているので、その額を裁判所へ振り込みます。

保証金の入金を終えたら、入札書、陳述書、振込証明書などの書類を用意し裁判所へ提出します。持参または郵送による提出も可能です。

(8)開札

開札期日に開札が行われます。入札した人で最も高い価格を付けた人が落札者(最高価買受申出人)となるのが原則です。落札者になれなかった人へは保証金が返金されます。

(9)売却許可決定

落札者が決まると、審査後に、当該不動産の購入が認められ、売却されます。

最近の傾向では、滞納を始めて4~6ヶ月程度で競売に移行することが多く、裁判所から「競売開始決定通知」が届いた時点から最短約4ヶ月で不動産は強制的に売却されてしまいます。これを「売却許可決定」と言います。売却決定日もあらかじめスケジュールが定められていますので、入札時に確認しておきましょう。

(10)代金納付

落札者は入札価額から保証金分を引いた金額を裁判所の定める日までに,一括して払いこみます。この期日までに売却代金が納付されない場合,保証金は返還されませんので注意が必要です。

(11)登記・入居

所有権の移転登記が行われ、落札者が正式にその不動産の所有者となります。登記に必要な登録免許税は落札者の負担です。問題なければこの後、物件へ入居することになりますが、物件が前の所有者によって占有されていることもあります。その場合は落札者の費用で立ち退きを求めるなどしなければなりません。引き渡しが進まない場合は裁判所に引渡命令の申し立てを行うこともできます。

競売のデメリット

競売には、相場の約60~70%の価格で売られるため、債務が残ってしまいます。ほとんどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難で、残債務の一括返済を迫られ給与を差し押さえられる恐れもあります。

また、競売によって得た売却代金はすべて抵当権者への返済に充てられるので、引っ越し代は別途用意しなければなりません。落札後はいわば不法占拠になるため、裁判所からの強制立ち退き執行もあり得ます。

プライバシー侵害による精神的ダメージも小さくありません。競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者からも自宅周辺を嗅ぎ回られます。新聞や住宅情報誌、インターネット、裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されるため、競売になったことが近隣に知られてしまうのも大きな苦痛となります。「近所の家が競売になったのを見たことがある。あんな思いだけは絶対にしたくないので、どうか任意売却をさせてほしい」という声もしばしば聞かれます。

競売が向いている人

競売のデメリットを紹介しましたが、競売の欠点をカバーできる人は向いているといえます。競売により不動産を売却したとしても債務は残ってしまいますが、自己破産を選択する予定の人は、原則、借金の支払い義務が免除されますので、売却して返済することを考える必要がありません。

自己破産でも最低限生活に必要な財産は残りますので、近所の目が気になる場合は、生活環境を変えることも視野に入れられます。

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