マンションの「売却」VS「賃貸」どっちがお得？徹底比較！

住まなくなったマンションを売却すべきか、賃貸として貸すべきか悩む人は多いのではないでしょうか？不動産の資産を有効活用するためにはどちらがお得なのか比較してみましょう！

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【売却vs賃貸】どう比較する？

住まなくなったマンションを、売却するのか賃貸にするのか、迷った場合に比較判断のポイントとなるのが以下に挙げる3点です。

Point 01

その不動産を手放そうと思った理由

「相続した物件を売りたい」、「いくつか所有しているい投資物件を売却したい」、あるいは「海外転勤になったから賃貸にしたい」など、様々な理由によりメリットデメリットが異なります。
Point 02

物件の特徴

ファミリータイプなのかワンルームなのか、立地や周辺環境によっても、売却か賃貸かどちらが有利なのかは変わってきます。
Point 03

将来のプラン

例えば、期間の決まった海外転勤で期間を限定して賃貸にしたいなど、将来のプランがしっかり決まっているかどうかも判断の際の大きなポイントになります。

売却するメリット・デメリット

売却するメリット

３つのメリット

メリット1：
売却益を得ることができる

売却時には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。これは、4,000万円で購入した自宅を、6,500万円で売却した場合、6,500万円から3,000万円を差し引いた残りの3,500万円を課税対象とするという制度です。つまり税金を納める必要があるのは3,000万円超で売却できた場合のみです。
メリット2：
ランニングコストがかからない

修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計税といった所有しているだけで発生する費用がかからなくなります。修繕維持積立金や固定資産税は変動する場合があり、将来のリスクを回避できます。
メリット3：
将来の価格下落リスクを回避

今後日本国内では、人口の減少が進むことが予想されてます。場所によっては不動産価格が下落する恐れがあるのです。これ以上下がらないうちに売却するといのも1つの選択肢となります。

売却するデメリット
デメリット1：いつ売れるか分からない

賃貸を探している人の数と、購入物件を探している人の数は明らかに違います。

賃貸で貸し出せば1か月後には入居が決まっていたはずが、購入者が見つかるまでに1年かかってしまうことはあり得ます。

賃貸として貸すメリット・デメリット
メリット1：賃料で不労所得を得られる

現在の住宅ローンの返済額と賃料を単純に比較するのは危険ですが、金利が2～3％上がった場合の返済額と固定資産税を1か月分に換算した金額、さらに修繕積立金を足した金額を家賃が上回っていれば、賃料で利益ができる可能性があります。

メリット2：経費として計上できる

賃料収入は不動産所得になり、所得税の課税対象になります。しかし、不動産の場合は経費として計上できる項目が多いという側面ももっています。経費項目が多いということは、課税所得から差し引ける金額が多いため、節税効果が高くなるのです。具体的には以下の項目が経費として計上できます。

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マンションの管理費や修繕積立金
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ローンの利息部分
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賃貸管理会社へ支払う費用
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賃借人退去時に行うリフォーム費用
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火災保険や地震保険の保険料
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固定資産税や都市計画税
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減価償却費
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物件取得時の経費（仲介手数料など）
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確定申告を外注した場合の税理士報酬の費用
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その他、室内の設備修理等に要した費用

賃貸するデメリット

5つのデメリット

マンション売買

デメリット1：
金利があがるリスク

住宅ローンは、あくまで契約者自身の居住用としてのみ融資可能なローンです。それを賃貸として貸す出す場合は、金融機関に申告が必要になります。賃貸として貸し出す場合は、賃料で所得を得るわけですから、投資用物件とみなされ、通常はアパートローンや不動産投資ローンを利用することになります。つまり、より金利が高いローンへの切り替えが必要になるわけです。
デメリット2：
税制優遇が受けられないリスク

自身の居住用でのみ税制優遇を適用しているケースがあります。例えば、毎年12月末のローン残債の1％（最大40万円）が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除」や、将来その家を売却したときに利益（売却益）が出ても、3,000万円まで控除してもらえる「3,000万円の特別控除」といった制度が受けられなくなります。
デメリット3：
収入の不安定

入居者がなかなか決まらず空室が続くリスクや、将来の人口減少や建物の老朽化に伴い、賃料が下がるリスクがあります。
デメリット4：
ランニング費用のリスク

賃貸として貸し出しする間も、ローンの返済、管理費、修繕維持積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社へ支払う費用、リフォーム費用（給湯器などの設備交換）が発生します。
デメリット5：
賃貸契約の更新リスク

日本の法律では貸す側よりも借りる側を手厚く保護しているため、将来的に自分で住みたくなっても、一方的に「出て行って欲しい」とは言えないというところにも注意が必要です。

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