住み替えで今の家が売れなかったらどうなる？起こる問題と成功のコツを解説

住み替えで今の家が売れなかったらどうなる？

起こる問題と成功のコツを解説

マンション売買

今住んでいる家を売却して、新しい家を購入する住み替えを検討している場合、一度は「住んでいる家が売れなかったらどうしよう」と不安に思うことがあるでしょう。
住み替えを成功させるためには「家がスムーズに売れるかどうか」が大きなポイントとなります。
この記事では、住み替えで家が売れない原因とできる対策について詳しく解説します。

1. 住み替えで家が売れなかったらどうなる？

住み替えする際に家を売る方法として、家が売れてから住み替え先を購入する「売り先行」と、住み替え先を購入してから家を売る「買い先行」があります。

どちらの方法でも、今の家が売れなかった場合のリスクがあるため、詳しく見ていきましょう。

売り先行の場合

先に家を売ってから住み替え先を購入する「売り先行」では、そもそも家が売れなければ住み替えることができません。
家の売却状況が住み替え計画そのものに大きな影響を与えることになります。

家が売れずに売却期間が長期化した場合、次のような問題が起きます。

売却価格が下がる可能性
販売期間が長期化すると、徐々に「売れ残り物件」「不人気物件」というイメージがついてしまい、その結果売却価格を大幅に下げざるを得なくなります。

そのため、家を売った後に残る資金が予定よりも少なくなってしまい、住み替え先の選択肢が少なくなってしまいます。
このように、売り先行で家が売れない場合は、思い描いた住み替えが実現できない可能性があります。

気に入った物件があっても購入できない今の家が売れる見込みがなければ、気に入った住み替え先が見つかってもすぐに購入することはできません。その間に他の人に買われてしまうというリスクもあります。

住み替えは、ライフステージの変化によって検討する場合が多く、家族で話し合って決めることがほとんどです。
気になる物件が見つかり、住み替えるために家の売却をスタートすることになっても、家が売れない期間が長くなってしまうと、候補の物件を買い損ねるということが何度も起きてしまいます。

引っ越しのタイミングが遅れる
売り先行で住み替えをする場合にありがちなのが、引っ越しのタイミングが遅れることです。
今の家がいつ売れるのかが不明確な状態だと、入学や転勤、転職といったライフイベントにあわせた引っ越しが難しくなります。
また、引っ越し以外のイベントも家の売却によって左右されてしまうため、余裕を持った行動ができなくなってしまうことも多いです。
買い先行の場合

家の住み替えでは、先に住み替え物件を購入し、後から家を売る「買い先行」という方法もあります。
この方法であれば気に入った物件を購入することができ、狙ったタイミングで引っ越しすることが可能となりますが、今の家がなかなか売れない場合、次のような問題が起きます。

ダブルローンになる
これまで住んでいた家に住宅ローンがあり、住み替え物件も住宅ローンを利用して購入する場合には、前の家が売れないまでの間はダブルローンとなります。
いつまでに売れるか見通しが立たない場合は、ダブルローンが何か月も続き生活費を圧迫してしまいます。

さらに、このケースでは住宅ローン残債以上の売却価格で売らなければ、不足分を自己資金で負担しなければなりません。
買い先行で住み替えをする場合は、ある程度のダブルローンや自己資金の捻出に耐えられるだけの貯蓄がなければ資金的に厳しくなります。

固定資産税などの維持費が発生する
買い先行の場合、住宅ローンが二重になるだけでなく、固定資産税や都市計画税といった税金も二重になります。
さらに、家が売れるまでは定期的なメンテナンスが必要となるため、住み替え前よりも維持費が増加することも懸念されます。

2. 「住み替えで家が売れない」に備える事前対策
住み替えで家が売れない場合には多くのリスクを抱えることになるため、家が売れなかった場合に備える対策をしておくことが必要です。
住み替えによって家を売る際には、以下の2つの方法を検討し、最適な方法を選択することをおすすめします。

不動産買取を検討する

家を売る方法には、「一般仲介」と「不動産買取」の2種類があります。
一般仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法で、売主が売却価格を決めて物件を公開し、買主を募ります。一般仲介は売主が売却価格と売却条件を決めることができますが、いつ売れるか分からないというデメリットがあります。
一方で、不動産買取は不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。
不動産買取の場合は、不動産会社が買主となるため、実質販売期間はゼロとなります。
不動産会社が提示した買取額に売主が合意した時点で契約まで進むことになり、いつ売れるか分からないというストレスを感じることがありません。
住み替えをスムーズに完了させたいという売主にとっては、家を買取してもらうという選択肢は有効です。
しかし、不動産買取額は一般仲介の売却価格よりも安くなる傾向があるため、売却後の手残り額を計算した上で慎重に判断する必要があります。
買取保証をつける

買取保証とは、一般仲介によって販売活動をしたものの、一定期間売れなかった場合に不動産会社が買取する売却プランのことです。
この方法は、一般市場での高値売却を目指しつつも家が売れ残るリスクに備えることができるため、確実に家を売ることができます。
しかし、買取保証では、不動産会社に買取をしてもらうタイミングで新たに「買取査定」をしてもらうケースが多いです。
家の売却をスタートする時点で「3ヶ月間売れなかったらこの金額で買い取ります」などと、最初から買取金額が決まっているケースは少ないため注意が必要です。
家の状態によっては、想定以上に買取額が安くなるおそれもあります。
買取保証を利用する際には「最低限必要な手残り額を確保できるかどうか」を不動産会社に相談してみましょう。

3. 住み替えで家が売れない理由と対策

家が売れ残る「原因」と「対策」を事前にチェックし、スムーズに家が売れるよう準備しましょう。

４つの理由

# 01

理由①売り出し価格が高すぎる

どのような家であっても、相場よりも高い金額で売り出した場合、販売期間は長くなってしまうものです。
「時間がかかってもいいから相場より高く売りたい」と思うかもしれませんが、その考えには注意が必要です。長い間不動産ポータルサイトなどに掲載されると、売れ残り物件というイメージがついてしまい、余計に売れにくくなることもあります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、相場を把握したうえで適正な売却価格を決めることが重要です。
家をスムーズに売却するためには、売りたい金額にこだわることよりも相場に近い金額で売り出すことがポイントといえます。

対策：適正価格に見直す
家の売り出し価格が高い場合、適正価格に見直すことで反響が増えることが多いです。問い合わせなどの反響数が少ないと感じた場合には、不動産会社に連絡し価格変更を相談しましょう。

ただし、住宅ローンが残っている家の場合は、住宅ローン残債が売却価格よりも高くなってしまうオーバーローンにならないように注意する必要があります。
# 02

理由②魅力的な広告になっていない

不動産を購入する際、最初の判断材料はインターネットや紙媒体の広告です。
広告の内容が魅力的でない場合、家の価値と売り出し価格が適正であっても買主の目に留まらず、売れ残る可能性が高くなります。
このような失敗をしないためにも、不動産会社が公開している広告はしっかりとチェックすべきです。

対策：写真や文言を見直す
不動産会社が作成した広告をチェックする際には、写真やコメントを注意深く確認することがおすすめです。
特に写真は、買い手の印象を決める重要な要素となり、画質が粗かったり暗い画像が使われていたりすると反響数が増えず、家が売れにくくなります。

また、アピールできる設備がすべて記載されているかなど「物件の説明文」や「物件のアピールコメント」についても細かくチェックしましょう。
不動産会社から物件公開の連絡を受けた際には、なるべく早めにインターネットと紙媒体の広告を確認することが大切です。
# 03

理由③内覧時の対応に問題がある

家に住んでいる状態でも、すでに新居に引っ越して空き家になっている状態でも、基本的に不動産会社が内覧の対応を行います。
しかし、内覧時に買い手の印象が良くなり、購入意欲が高まるようにするためには、オーナーとして対応すべきポイントもあります。

内覧を行う際には、すべてを不動産会社に任せるのではなく、売り手としても買い手が購入したくなるような家の状態にしておくことが重要です。

対策：内覧前の掃除や片付けに力を入れる
買い手から内覧依頼を受けた際には、家を隅々までキレイに掃除しておくことが重要です。
特に水回りをキレイにすることで、買い手はリフォームしなくとも使えるような印象を与えることができます。
また、リビングや各居室を広く見せるためにも、小物や掃除機などの家電はなるべく収納し、スッキリした状態にしておきましょう。
# 04

理由④不動産会社が売り込みをしていない

家が売れるかどうかは、不動産会社の売却活動にかかっています。
そのため、適正価格で売り出し、広告の内容も問題ないにもかかわらず反響がまったくない場合は、不動産会社が積極的に活動していない可能性があります。

対策：不動産会社を見直す
もし不動産会社の行動に不信感を抱いた場合は、すぐに不動産会社を変更しましょう。
価格や広告に問題がなく、半年経っても売れない場合には不動産会社の活動に問題がある可能性があります。

不動産会社に販売を依頼する媒介契約は、長くとも3ヶ月で更新となります。
そのため、不信感を感じている場合には、2回目の更新タイミングで契約打ち切りにすることをおすすめします。

株式会社VP

4. 住み替えをスムーズに進めるコツ

家を売り、新しい家を購入する住み替えを成功させるには、いくつかのコツがあります。

この章で詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

Step.

資金的な余裕がなければ「売り先行」を選ぶ

買い先行の場合、購入資金をあらかじめ用意する必要があり、家を売ることで得られる売却益を住宅ローンにすぐに充当することができません。
そのため、住み替えの資金計画が厳しい場合は、まず家を売ってしまう「売り先行」を選択しましょう。
気になる物件をすぐに購入できないなどのデメリットはあるものの、住み替え先の購入費用を「売却益」で捻出することができるため、資金面での安心感があります。

Step.

家を高く・早く売るために複数の不動産会社を比較する

前述したように、家の売却は信頼できる不動産会社に依頼できるかどうかにかかっています。特に、住み替えに関する家の売却はスケジュール調整が難しく、売るための知識やノウハウが必要とされてます。
そのため、一括査定サイトなどで効率良く複数の不動産会社に査定を依頼し、売却プランと査定額の説明が分かりやすい不動産会社を選びましょう。
オウチーノの一括査定では、全国2100社の不動産会社の中からあなたの物件に合った複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
以下のフォームから、あなたの家がいくらで売れるかぜひお試しください。

Step.

必要最低限の手残り額を決めておく

売り先行であっても買い先行であっても、最終的に必要な資金を決めておくことは重要です。
必要な資金を決めておくことで、買い手から価格交渉を受けた場合であってもスピーディーに回答することができ、悩まずに決断できます。
この場合、家を高く売ることは難しくとも、早く売れる可能性は高くなります。

Step.

住み替え先の条件も事前に決めておく

住み替え先の条件によって、家を売却するプランが大きく変わります。
- 住み替え先はいくらで購入するのか
- 中古にするのか新築にするのか
- 戸建にするのかマンションにするのか
- 都会に住み替えるか田舎に住み替えるか

家をより高く、より早く売るためにも、まず住み替え先の条件を決めることで予算や売却のスピードが異なるため、事前に決めておくことが重要です。

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