知らないまま取引すると怖い「瑕疵」とは？保証期間は事前に確認しよう

個人間売買は3ヶ月が売主負担　

もし、不動産の取引を個人間で行う場合は、（一社）不動産流通経営協会の標準売買契約書では保証期間は3ヶ月となっているため、一般的には3ヶ月が多いです。また、買主が売主に対して請求できるのは、修復における費用であり、契約自体の解除はできません。3ヶ月を過ぎた場合は、買主側の負担で修理することになります。

瑕疵によるトラブルを防ぐ方法を確認

売主側の責任が大きい瑕疵担保責任ですが、売主が知っていたにも関わらず買主に説明していない（伝えていない）瑕疵があった場合、発覚したら売主側が瑕疵担保責任を負うことになります。かといって、売主が知らなかった（把握していなかった）内容でも、売ったあとに発覚した場合は、売主側の責任になるので注意が必要です。そのため、売主側は、事実状況を十分に把握し、買主側に事前に伝え、了承を得ることがポイントです。

さらに、中古物件の場合は、経年劣化か瑕疵に該当するのか判断が難しいためトラブルとなるケースがあります。例えば、雨漏りをした場合、経年劣化により雨漏りが起こっているのか、構造的な欠陥による雨漏りなのか判断が難しいということです。これを回避するには、事前に問題になると思われる箇所について、買手側にきちんと通告する必要があります。事前に経年劣化により雨漏りをする可能性を伝えておき、それを了承した上で購入した場合は、瑕疵担保責任にはなりません。

最近では、トラブルを回避するために、取引時にインスペクション（建物状況調査）を行うことが普及しつつあります。国土交通省が定める講習を受けた建築士が、第三者の立場から住宅の劣化状況から欠陥の有無まで検査してくれます。プロに任せることで隠れた瑕疵や将来起こり得るだろう修繕内容を挙げてくれることにより安心しますし、トラブルの発生も抑えることができるでしょう。

瑕疵や瑕疵担保責任をきちんと理解して取引を行おう！

不動産取引における瑕疵や瑕疵担保責任について説明してきましたがいかがでしたか。内容が難しいと感じるときは、理解を急がずひとつずつ理解していくように心がけましょう。知っているか知らないかでは後のトラブルの発生率が異なります。不動産のトラブルにはさまざまなものがありますが、今回の内容を理解して、瑕疵におけるトラブルを回避できるように対応しましょう。

なお、今回紹介した瑕疵担保責任は、2020年4月1日施行の民法改正により、名称や責任の範囲などの内容が変更となります。これまでの瑕疵担保責任という概念が廃止され、新たに「契約不適合責任」となります。契約時期が民法改正後になる場合には、不動産業者によく説明を受けましょう。